התחדשות עירונית

ניסיון ועוצמה שעובדים בשבילכם

החזון שלנו הוא לבנות מבנים חדשניים ואיכותיים למגורים מתוך תחושת שליחות לשימור פני העיר ולפיתוחה
כיצירת מופת, ולהוביל את ענף הבנייה בכל הקשור לשיטות בנייה מתקדמות, איכות המוצר הסופי ואיכות השירות.

לפני
הכרמל
בת ים
לפני
דוד המלך
תל אביב
לפני
ארבע ארצות
תל אביב
לפני
דוד המלך
תל אביב

התחדשות עירונית

פינוי בינוי- מדריך לדייר

מדריך זה נועד לכם, הדיירים ובעלי הנכסים, על מנת שתוכלו ללכת את הצעדים הראשונים בתהליך של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית בביתכם, החל משלב ההתארגנות עד תקופת הבדק והאחריות.

פינוי-בינוי הוא סטטוס חוקי בישראל לשטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשם.

שטח פוטנציאלי לפינוי-בינוי הינו חלקה (לרוב מספר חלקות) למגורים אשר ישנן לפחות 24 יחידות דיור בשטח הכולל של המתחם המיועד במסגרת התכנית.

משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

תכנית פינוי בינוי הוכרזה לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998 במטרה לייצר התחדשות עירונית כוללת שתפתור בעיות רחבות בהרבה מאשר המבנה הבודד. התחדשות מסוג זה נועדה לייצר פתרון הולם לבעיות תחבורה, תשתיות, צפיפות דיירים וייעול המרחב העירוני כמו גם תוספת לשטחי ציבור פתוחים ובנויים.

המדריך יסקור את החלקים המרכזיים בקידום פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי:
שלב התארגנות – גיבוש נציגות, בעלי תפקידים ובחינת הצעות
שלב בחירת היזם – גיבוש ההסכם והתמורות לדיירים
שלב הפרויקט – הגשת תכניות לעירייה, אישורן ותחילת ביצוע עד סופו.

פרויקטים לדוגמא

שלב ההתארגנות: גיבוש נציגות, בעלי תפקידים ובחינת הצעות

במהלך השנים האחרונות חל שינוי משמעותי באופן בו מקודמים תהליכי התחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות. כחלק מהפקת לקחים ומניעת אי-סדרים, הוקמו במרבית הרשויות גופים ייעודיים האמונים על מתן מענה ומידע לדיירים – המנהלת העירונית להתחדשות עירונית.

1. בחירת נציגות דיירים
לפני התחלת תהליך מול יזם, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אסיפת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם (ניתן למצוא מסמכים אלו בקישור הבא).

רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני כל חתימה על מסמך מטעם בעל מקצוע או יזם!

שימו לב! תפקיד הנציגות הינו מרכזי וחשוב בהנעת התהליך. נציגות יוזמת ורתומה, אשר תאחד את כלל הדיירים ותשקף את הנעשה מצד היזם ובעלי התפקידים, תאפשר לפתור תקלות אפשריות הנובעות מחוסר העברת מידע ותייצר אחדות ועוצמה בייצוג הדיירים מול כלל הגורמים.

2. בחירת עורך דין דיירים
לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל נסיון בתחום המקרקעין בכלל ובעסקאות פינוי-בינוי בפרט, אשר ייצג את כלל הדיירים. לרוב, המנהלות להתחדשות עירונית, מציעות רשימת עורכי דין מייצגים מוכרים בתחום.
חשוב לשים לב שעורך דין הדיירים לא מייצג גם את הדיירים וגם את היזם. דבר זה עלול להוביל לניגוד אינטרסים ולפגיעה בזכויות הדיירים!

3.קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני
בעת קבלת פרוטוקולים מוכנים של מינוי נציגות מוסכמת ועורך דין דיירים, יש לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי פרויקט אפשרי במתחם, באמצעות הגורם האחראי לנושא באגף ההנדסה העירוני.

אנו בקבוצת צים בהרי מציעים לעזור בפנייה זו, כחלק מהניסיון הרב אותו צברנו, ללא כל התחייבות מצד הדיירים ומתוך רצון לקדם את הפרויקט בצורה המיטבית לטובת כלל הגורמים. על מנת לפנות לרשות בקבלת מידע לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית יש להציג מסמכי בחירת נציגות, עורך דין דיירים ובחירת יזם ראשונית.

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים.

עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב בחירת יזם יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך.

לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר. בנוסף, ההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורות בפרויקט.

יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות!
במידה וניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית באזורכם ולאחר סיום כלל השלבים המקדימים של ההתארגנות, ניתן לעבור לשלב ההתקשרות.

שלב בחירת היזם: גיבוש ההסכם והתמורות לדיירים

מומלץ לקיים מפגש נציגות יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים (ראה שלב ההתארגנות). מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים (לעתים הפנייה לדיירים תיעשה באמצעות היזם).

בכל מקרה, מומלץ לערוך בדיקת חוסן כלכלי ואיתנות פיננסית של היזם כמו גם ניסיונו בתחום ובפרויקטים דומים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 , ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים). תוכלו לקבל מידע נוסף על קבוצת צים-בהרי כאן.

לאחרונה, הרשות הממשלתית הוציאה מסמך עמדה בעניין תמורות מקובלות לפרויקטים במסלול פינוי-בינוי אותו היא המליצה לקדם ברשויות המקומיות. מטרת המסמך, בין השאר, יצירת וודאות ושקיפות מצד היזמים והדיירים ומניעת הבטחות לא אפשריות מצד היזמים ואי-עמידה בדוח הכלכלי המחייב בעת ביצוע פרויקט פינוי בינוי (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21).
להלן קישור למסמך.

מרבית הרשויות פועלות על בסיס מסמך זה אך יחד עם זאת, ישנן מספר רשויות אשר פועלות באופן שונה מעמדתו בעניין התמורות (ניתן לברר זאת מול גורם מקצועי בחברה או ברשות המקומית).

גיבוש הסכם פינוי-בינוי

מהלך ניהול משא ומתן עם היזם והחתימה על הסכם פינוי בינוי, לרוב יעשה במקביל להתקדמות ההצעה התכנונית העקרונית מול הרשות המקומית.
בשלב זה, תועבר טיוטת ההסכם לבחינת עורך דין הדיירים אשר יעבור עליה וייתן את דעתו על הסעיפים השונים. לאחר מתן הערות לבא כוח היזם, יסכמו הצדדים על החוזה וישלימו את פרטיו. בתום סגירת הטיוטה לחוזה, תופץ לעיון כלל הדיירים על מנת שיוכלו לעבור עליה בנפרד.
מומלץ לקבוע בהסכם, פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב”ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה.

יש לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע עקב התרשלות של היזם. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהליכי התכנון מסורבלים ובדר"כ מתארכים מעבר לרצוי עקב הליכי תכנון מול הרשויות. בנוסף יש לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם כגון, רוב מסוים של הדיירים לצורך ביטולו.

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים כגון:
הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה.
לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.

בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים:
חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן
הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממס

אישור תכנית מפורטת (תב”ע) במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.

הליך החתימה של הדיירים על חוזה פינוי-בינוי הינו חלק מרכזי במשך הפרויקט והתקדמותו התקינה במוסדות התכנון.
על מנת להגיש תכנית פינוי-בינוי לוועדות התכנון, נכון להיום, יש צורך ב-60% חתימות דיירים על הסכם פינוי-בינוי במתחם. לצורך אישור התכנית, נדרש סף של 80% חתימות דיירים על ההסכם. לאחר הגעה לרוב הנדרש, ניתן לפנות למפקחת, לצורך קידום התהליך מול דיירים "סרבנים", אשר לא מעוניינים בפרויקט מסיבות שאינן מוצדקות (ניתן לקרוא על דייר "סרבן" כאן )
בתום התהליך והגעה ל-100% הסכמות, ניתן לקבל היתר בניה ולהתחיל בביצוע.
חשוב לציין שעל מנת שיהיה ניתן לקדם את הפרויקט כהלכה יש צורך לעמוד במספר כללים מחייבים.

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים).

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.

לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 (חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006)

רכיבי התמורה

מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים:
דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), חניה, מחסן (במידת האפשר מול הרשויות), מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), תשלום שכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, קרן אחזקה וסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד. מובא לידיעתכם כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים, בהסתמך על תקן 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21)- https://www.gov.il/he/departments/general/model_dinami

כמו כן, מובא לידיעה כי יש אפשרות שמועצת העיר תחליט על מתן הנחה בארנונה בגין הפרשי שטחי הדירות לתקופה קצובה.

דגשים בעניין הדירה החדשה

בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (בשטח נקוב במ”ר או בכל שיטה אחרת שתוסכם, מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה שייבדק ע"י מפקח בניה מטעם הדיירים ועוד.
קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, או על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, בקביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים.

על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות.

תשומת לב הפניה להוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו-2006 לעניין דירה המותאמת לאדם עם מוגבלות.
חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

מגוון חלופות התמורה

בעסקות פינוי בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד.

יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מיסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.

אנו בקבוצת צים בהרי, מציעים לדיירינו חלופות מגורים נוספות במסגרת הפרויקטים אותם אנו מקדמים. ביניהם, פרויקטי בינוי-פינוי, בהם הדייר עובר ישירות למבנה החדש ללא המתנה לגמר ביצוע או לחלופין, מעבר לדירה בפרויקט אחר אשר נבנה על ידי הקבוצה.

דגשים בעניין שכר דירה בתקופת הפינוי

במהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר, מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים, לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק.

יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.
בנוסף היזם צריך להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום השכירות.

סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם.

עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר

חשוב לזכור כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו של הפרויקט, יחולו על היזם!
על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין – בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה).

מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם.במידה ולאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם לא יחול הפטור ממיסוי על הדירה השניה, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.

בטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974 בשווי הדירה החדשה , וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם.

כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים): יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד), לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם.

בדק, אחריות וביטוח

יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל”ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו.
למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן.

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג’ ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

גילוי ושקיפות

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס”ו-2006.
יצוין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי בינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב!
שלב הפרויקט- הגשת תכניות לעירייה, אישורן ותחילת ביצוע עד סופו.
בתחילת תהליך קידום הפרויקט והתארגנות הדיירים, הוזכרה יצירת הקשר הראשוני עם הרשות המקומית לצורך קבלת מידע תכנוני וסטאטוס רלוונטי להתכנות פרויקט מסוג פינוי-בינוי.

1.תכנון ראשוני לתכנית מפורטת (תב"ע)
לאחר קבלת המידע הרלוונטי, יישאף היזם להכנת תכנון עקרוני מוסכם אשר יכלול את הנפחים המוצעים לבנייה, אופן העמדתם ותמהיל הדירות המוצע. זאת, בנוסף למערך השטחים הפתוחים והבנויים לרווחת הציבור ותמהיל הדירות המוצע.
התכנון העקרוני ילווה בדוח כלכלי ראשוני לפי תקן שמאי 21 (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21)
דוח זה מהווה את נקודת האיזון בין היתכנות הפרויקט ורווחי היזם שיגולמו מביצועו, לבין התכנון המוצע בכללותו.

 

2.הכנת סט תכניות ונספחים להגשה (תב"ע)
בעת קבלת אישור עקרוני לתכנון ממהנדס העיר / הוועדה המקומית, ירתום היזם את שלל היועצים לקידום התכנון והנספחים לתכנית. כל זאת, לצורך פירוט התכנון העקרוני המוצע על היבטיו השונים כגון- מודד, תחבורה, פיתוח נופי, תשתיות, חשמל, סביבה, חברה ועוד.
כלל היועצים ישלימו את הנספחים לתכנית ויעבדו אל מול גורמי העירייה, לצורך קבלת הערות והפנמתן לתכנית לצורך הגשתה וקליטתה במערכת המקוונת של מנהל התכנון (המבא"ת).

 

3.אישור התכנית ומתן תוקף (תב"ע)
לאחר הגשת התכנית במערכת וקליטתה, מתחיל תהליך אישור התכנית-

פינוי בינוי- מדריך לדייר

מדריך זה נועד לכם, הדיירים ובעלי הנכסים, על מנת שתוכלו ללכת את הצעדים הראשונים בתהליך של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית בביתכם, החל משלב ההתארגנות עד תקופת הבדק והאחריות.

פינוי-בינוי הוא סטטוס חוקי בישראל לשטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשם.

שטח פוטנציאלי לפינוי-בינוי הינו חלקה (לרוב מספר חלקות) למגורים אשר ישנן לפחות 24 יחידות דיור בשטח הכולל של המתחם המיועד במסגרת התכנית.

משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

תכנית פינוי בינוי הוכרזה לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998 במטרה לייצר התחדשות עירונית כוללת שתפתור בעיות רחבות בהרבה מאשר המבנה הבודד. התחדשות מסוג זה נועדה לייצר פתרון הולם לבעיות תחבורה, תשתיות, צפיפות דיירים וייעול המרחב העירוני כמו גם תוספת לשטחי ציבור פתוחים ובנויים.

המדריך יסקור את החלקים המרכזיים בקידום פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי:
שלב התארגנות – גיבוש נציגות, בעלי תפקידים ובחינת הצעות
שלב בחירת היזם – גיבוש ההסכם והתמורות לדיירים
שלב הפרויקט – הגשת תכניות לעירייה, אישורן ותחילת ביצוע עד סופו.

פרויקטים לדוגמא

שלב ההתארגנות: גיבוש נציגות, בעלי תפקידים ובחינת הצעות

במהלך השנים האחרונות חל שינוי משמעותי באופן בו מקודמים תהליכי התחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות. כחלק מהפקת לקחים ומניעת אי-סדרים, הוקמו במרבית הרשויות גופים ייעודיים האמונים על מתן מענה ומידע לדיירים – המנהלת העירונית להתחדשות עירונית.

1. בחירת נציגות דיירים
לפני התחלת תהליך מול יזם, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אסיפת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם (ניתן למצוא מסמכים אלו בקישור הבא).

רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני כל חתימה על מסמך מטעם בעל מקצוע או יזם!

שימו לב! תפקיד הנציגות הינו מרכזי וחשוב בהנעת התהליך. נציגות יוזמת ורתומה, אשר תאחד את כלל הדיירים ותשקף את הנעשה מצד היזם ובעלי התפקידים, תאפשר לפתור תקלות אפשריות הנובעות מחוסר העברת מידע ותייצר אחדות ועוצמה בייצוג הדיירים מול כלל הגורמים.

2. בחירת עורך דין דיירים
לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל נסיון בתחום המקרקעין בכלל ובעסקאות פינוי-בינוי בפרט, אשר ייצג את כלל הדיירים. לרוב, המנהלות להתחדשות עירונית, מציעות רשימת עורכי דין מייצגים מוכרים בתחום.
חשוב לשים לב שעורך דין הדיירים לא מייצג גם את הדיירים וגם את היזם. דבר זה עלול להוביל לניגוד אינטרסים ולפגיעה בזכויות הדיירים!

3.קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני
בעת קבלת פרוטוקולים מוכנים של מינוי נציגות מוסכמת ועורך דין דיירים, יש לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי פרויקט אפשרי במתחם, באמצעות הגורם האחראי לנושא באגף ההנדסה העירוני.

אנו בקבוצת צים בהרי מציעים לעזור בפנייה זו, כחלק מהניסיון הרב אותו צברנו, ללא כל התחייבות מצד הדיירים ומתוך רצון לקדם את הפרויקט בצורה המיטבית לטובת כלל הגורמים. על מנת לפנות לרשות בקבלת מידע לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית יש להציג מסמכי בחירת נציגות, עורך דין דיירים ובחירת יזם ראשונית.

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים.

עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב בחירת יזם יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך.

לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר. בנוסף, ההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורות בפרויקט.

יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות!
במידה וניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית באזורכם ולאחר סיום כלל השלבים המקדימים של ההתארגנות, ניתן לעבור לשלב ההתקשרות.

שלב בחירת היזם: גיבוש ההסכם והתמורות לדיירים

מומלץ לקיים מפגש נציגות יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים (ראה שלב ההתארגנות). מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים (לעתים הפנייה לדיירים תיעשה באמצעות היזם).

בכל מקרה, מומלץ לערוך בדיקת חוסן כלכלי ואיתנות פיננסית של היזם כמו גם ניסיונו בתחום ובפרויקטים דומים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 , ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים). תוכלו לקבל מידע נוסף על קבוצת צים-בהרי כאן.

לאחרונה, הרשות הממשלתית הוציאה מסמך עמדה בעניין תמורות מקובלות לפרויקטים במסלול פינוי-בינוי אותו היא המליצה לקדם ברשויות המקומיות. מטרת המסמך, בין השאר, יצירת וודאות ושקיפות מצד היזמים והדיירים ומניעת הבטחות לא אפשריות מצד היזמים ואי-עמידה בדוח הכלכלי המחייב בעת ביצוע פרויקט פינוי בינוי (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21).
להלן קישור למסמך.

מרבית הרשויות פועלות על בסיס מסמך זה אך יחד עם זאת, ישנן מספר רשויות אשר פועלות באופן שונה מעמדתו בעניין התמורות (ניתן לברר זאת מול גורם מקצועי בחברה או ברשות המקומית).

גיבוש הסכם פינוי-בינוי

מהלך ניהול משא ומתן עם היזם והחתימה על הסכם פינוי בינוי, לרוב יעשה במקביל להתקדמות ההצעה התכנונית העקרונית מול הרשות המקומית.
בשלב זה, תועבר טיוטת ההסכם לבחינת עורך דין הדיירים אשר יעבור עליה וייתן את דעתו על הסעיפים השונים. לאחר מתן הערות לבא כוח היזם, יסכמו הצדדים על החוזה וישלימו את פרטיו. בתום סגירת הטיוטה לחוזה, תופץ לעיון כלל הדיירים על מנת שיוכלו לעבור עליה בנפרד.
מומלץ לקבוע בהסכם, פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב”ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה.

יש לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע עקב התרשלות של היזם. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהליכי התכנון מסורבלים ובדר"כ מתארכים מעבר לרצוי עקב הליכי תכנון מול הרשויות. בנוסף יש לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם כגון, רוב מסוים של הדיירים לצורך ביטולו.

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים כגון:
הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה.
לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.

בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים:
חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן
הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממס

אישור תכנית מפורטת (תב”ע) במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.

הליך החתימה של הדיירים על חוזה פינוי-בינוי הינו חלק מרכזי במשך הפרויקט והתקדמותו התקינה במוסדות התכנון.
על מנת להגיש תכנית פינוי-בינוי לוועדות התכנון, נכון להיום, יש צורך ב-60% חתימות דיירים על הסכם פינוי-בינוי במתחם. לצורך אישור התכנית, נדרש סף של 80% חתימות דיירים על ההסכם. לאחר הגעה לרוב הנדרש, ניתן לפנות למפקחת, לצורך קידום התהליך מול דיירים "סרבנים", אשר לא מעוניינים בפרויקט מסיבות שאינן מוצדקות (ניתן לקרוא על דייר "סרבן" כאן )
בתום התהליך והגעה ל-100% הסכמות, ניתן לקבל היתר בניה ולהתחיל בביצוע.
חשוב לציין שעל מנת שיהיה ניתן לקדם את הפרויקט כהלכה יש צורך לעמוד במספר כללים מחייבים.

שוויון במפתח התמורה ושקיפות

מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים).

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.

לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 (חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006)

רכיבי התמורה

מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים:
דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), חניה, מחסן (במידת האפשר מול הרשויות), מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), תשלום שכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, קרן אחזקה וסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד. מובא לידיעתכם כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים, בהסתמך על תקן 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21)- https://www.gov.il/he/departments/general/model_dinami

כמו כן, מובא לידיעה כי יש אפשרות שמועצת העיר תחליט על מתן הנחה בארנונה בגין הפרשי שטחי הדירות לתקופה קצובה.

דגשים בעניין הדירה החדשה

בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (בשטח נקוב במ”ר או בכל שיטה אחרת שתוסכם, מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה שייבדק ע"י מפקח בניה מטעם הדיירים ועוד.
קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, או על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, בקביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים.

על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות.

תשומת לב הפניה להוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו-2006 לעניין דירה המותאמת לאדם עם מוגבלות.
חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

מגוון חלופות התמורה

בעסקות פינוי בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד.

יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מיסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.

אנו בקבוצת צים בהרי, מציעים לדיירינו חלופות מגורים נוספות במסגרת הפרויקטים אותם אנו מקדמים. ביניהם, פרויקטי בינוי-פינוי, בהם הדייר עובר ישירות למבנה החדש ללא המתנה לגמר ביצוע או לחלופין, מעבר לדירה בפרויקט אחר אשר נבנה על ידי הקבוצה.

דגשים בעניין שכר דירה בתקופת הפינוי

במהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר, מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים, לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק.

יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.
בנוסף היזם צריך להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום השכירות.

סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם.

עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר

חשוב לזכור כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו של הפרויקט, יחולו על היזם!
על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין – בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה).

מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם.במידה ולאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם לא יחול הפטור ממיסוי על הדירה השניה, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.

בטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974 בשווי הדירה החדשה , וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם.

כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים): יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד), לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם.

בדק, אחריות וביטוח

יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל”ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו.
למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן.

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג’ ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

גילוי ושקיפות

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס”ו-2006.
יצוין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי בינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב!
שלב הפרויקט- הגשת תכניות לעירייה, אישורן ותחילת ביצוע עד סופו.
בתחילת תהליך קידום הפרויקט והתארגנות הדיירים, הוזכרה יצירת הקשר הראשוני עם הרשות המקומית לצורך קבלת מידע תכנוני וסטאטוס רלוונטי להתכנות פרויקט מסוג פינוי-בינוי.

1.תכנון ראשוני לתכנית מפורטת (תב"ע)
לאחר קבלת המידע הרלוונטי, יישאף היזם להכנת תכנון עקרוני מוסכם אשר יכלול את הנפחים המוצעים לבנייה, אופן העמדתם ותמהיל הדירות המוצע. זאת, בנוסף למערך השטחים הפתוחים והבנויים לרווחת הציבור ותמהיל הדירות המוצע.
התכנון העקרוני ילווה בדוח כלכלי ראשוני לפי תקן שמאי 21 (מצורף הסבר לדוח כלכלי לפרויקט פינוי-בינוי, תקן 21)
דוח זה מהווה את נקודת האיזון בין היתכנות הפרויקט ורווחי היזם שיגולמו מביצועו, לבין התכנון המוצע בכללותו.

 

2.הכנת סט תכניות ונספחים להגשה (תב"ע)
בעת קבלת אישור עקרוני לתכנון ממהנדס העיר / הוועדה המקומית, ירתום היזם את שלל היועצים לקידום התכנון והנספחים לתכנית. כל זאת, לצורך פירוט התכנון העקרוני המוצע על היבטיו השונים כגון- מודד, תחבורה, פיתוח נופי, תשתיות, חשמל, סביבה, חברה ועוד.
כלל היועצים ישלימו את הנספחים לתכנית ויעבדו אל מול גורמי העירייה, לצורך קבלת הערות והפנמתן לתכנית לצורך הגשתה וקליטתה במערכת המקוונת של מנהל התכנון (המבא"ת).

 

3.אישור התכנית ומתן תוקף (תב"ע)
לאחר הגשת התכנית במערכת וקליטתה, מתחיל תהליך אישור התכנית-

יצירת קשר

חג׳ג׳ צים נדל"ן

ניסיון ועוצמה שעובדים בשבילכם